賃貸物件を探す上で月々の家賃の他に、初期費用である敷金と礼金、どうしても気になりますよね。
これから一人暮らしを始める際に、部屋を借りた後の引っ越しや家具、その他生活雑貨や食品に至るまで揃えないといけないことを考えると賃貸に関わる初期費用は最低限に抑えておきたいところでしょう。
そんな一人暮らしの要望に応えるかのように近年市場に出回っている賃貸物件の中には敷金・礼金ゼロの物件をよく見かけます。
一見すると非常にお得に見えるこれらの物件。
しかし、こういった物件だからこそ契約には慎重になることをお薦めします。
まず、敷金・礼金についておさらいします。
敷金とは
敷金とは賃料、その他の賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に支払う債務のことです。
しかし、賃借人が一方的に支払う債務というわけではなく、賃貸借契約を終了することを停止条件とした停止条件付返還債務としての性質を持っており、この債務は停止条件を充たした時に賃借人に返還されます。
法律が絡んだ用語になるので難しい表現がしっくりくるのですが、分かりやすく表現すると
- 敷金は借りる人(賃借人)が大家や管理会社(賃貸人)に支払うお金(賃借人の債務)
- ある条件でお金(債務)が返ってきます(停止条件付返還債務)
- その条件とは賃貸契約が終了したときを指します
こんな感じです。
敷金の及ぶ範囲は「賃貸借により賃貸人が賃借人に対して取得することのある一切の債権」とされており、大家もしくは管理会社より借りた部屋に傷や汚れ、交換が必要な案件が発生した際に充てられます。
ただし、全ての案件に対してではなく、賃借人が負担すべきものに限られます。
賃貸人と賃借人、どちらが負担するのかは国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基準に判断されます。
少し例を挙げると床、畳、フローリングにおける
- 引っ越し作業で生じた引っ掻き傷
- 賃借人の不注意で雨が吹き込んだことによるフローリングの色落ち
- 下地ボードの張り替えが必要な程度の壁などのネジ穴や釘による穴
などで、これらは主に賃借人負担になりやすいものです。
逆に賃貸人負担になりやすいものが
- フローリングワックスがけ
- 破損などがない場合の網戸の張り替え
- 破損などがない場合の浴槽、風呂釜等の取り替え
などです。
賃借人負担になりやすいものは、賃借人が原因のものが該当し、反対に賃貸人負担になりやすいものは、物件の維持、管理上必要と判断されるものが多く該当します。
又、原因をよく調べないとどちらが負担する案件か分かりにくい案件もあるので物件は大切に使いましょう。
礼金とは
賃貸借契約の締結の際に発生するお金で、賃借人が賃貸人に対して支払うだけのお金です。
すなわち謝礼です。
敷金とは違い修繕にも充てられなければ返ってもこない。
ただただ一方通行の債務なのです。
そんな礼金の由来は戦後辺りから始まっており、地方から上京してくる人間の保護者や後見人が大家に対して支払った「面倒をかける対価」が由来となっています。
決して決まりごとでは無かったのですが、そういった過去の風習が現代では見事に契約に様変わりしてる様に見えますね。
又、公営住宅とUR住宅、住宅金融公庫の融資を受けて建築された物件の賃貸には一切礼金が取られないというのも1つの特徴といえます。
礼金の性質としては先に挙げた契約の謝礼金の他に、賃料の前払いや自然損耗の原状回復費用などが挙げられますが、礼金が無い物件だからといって直接問題があるわけでは無いと言えるでしょう。
敷金礼金ゼロの物件の中には確かにお得な物件がいくつかあります。
しかし、一見あってもなくてもあまり変わらない敷金礼金ですが、実は無いと有るとでは物件の内容が大きく違うこともあります。
そこで敷金礼金ゼロのデメリットを挙げてみましょう。
デメリットその1 賃料
まずは物件自体の賃料の値段です。
建っている地域、間取り、面積、階数、周辺環境などの条件が一緒で敷金礼金が有るのと無いので比べてみてください。
若干ですが、月々の賃料が高くなってることがあります。
初期費用が無い分、短期的に借りるのであればお得ですが、何年か住む前提であれば必ずしもお得な物件とは言えないのです。
デメリットその2 退去時の費用
同じようにお金が絡んでくることとして、退去時の費用にも影響があることもあります。
退去時の費用と言えばハウスクリーニング等がかかってくる場合が多いですね。
賃貸人の維持管理を目的とした費用でもあるのですが、賃借人が居住していた事実がある以上、退去時に請求の一部を負担させられる事が多いです。
しかし、敷金礼金ゼロの物件ではハウスクリーニングとは別に
- 室内消毒代という項目で請求される
- 鍵の交換費用を請求される
- ハウスクリーニング代を全額請求される
といった内容で退去時の費用が増えることがあります。
もちろん、契約前に退去時にどういった理由で費用が発生するのかというのは知ることができます。
退去時の請求に関しては備考欄に記載されてることが多いので、契約時の備考欄は注意して確認するようにしましょう。
そして、これはあくまで一例ですが、敷金を最初に支払わない物件は支払う物件に比べて本来敷金を使う修繕費用が高くつく事があります。
敷金を使って業者に頼む場合、不動産屋を介した割引された費用が適用されるのですが、敷金なしであると定額で請求されることがあります。
デメリットその3 物件に関わる環境
中には最初は敷金礼金を請求する物件でも、時間が経つと敷金礼金をゼロにする物件もあります。
つまり、初期費用が要らなくなった物件の中には売れ残りに対するテコ入れを意図とした物件もあると考えられます。
売れ残る物件というのは立地条件や建物の間取り、構造面が原因で残ることが多いので、ある程度は妥協する必要があると言えるでしょう。
最後に
不動産に関するお金は他の商品に比べあまり嘘をつきません。
安いなら安いなりの理由が、高いなら高いなりの理由があります。
失敗しないためにも、物件選びの際は大きな見出しに惑わされず、契約書や備考欄の隅々までよく見てから行うようにしましょう。
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