賃貸人の立ち退き要求に対する賃借人保護の法律まとめ

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マンションやアパートなどのお部屋を賃貸で借りると、期間が経てば当然大家さんや管理会社に返さなければいけません。賃貸借契約の期間の満了に伴う解約ですね。

本来、賃貸借契約の解約は賃貸人(大家、管理会社)と賃借人(物件を借りた人)が合意の上で手続きが行われます。契約から解約までの全体の流れとしては、まず契約時に賃貸期間を定めます。

1年から定めることができるのですが、1年未満で契約する際は期間の定めのない賃貸借契約として締結することができます。解約は一方の申し出から行うことができます。

これに対してもう一方が合意することによって一定期間後に賃貸借契約が解除(解約)されます。実は解約を要求できるのは賃借人だけではありません。賃貸人にも解約を要求できる権利があるのです。

ここで、まずは賃借人が解約を要求する流れをおさらいします。

賃借人からのケース

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マンションやアパートなどの賃貸契約を結ぶと、その契約期間中は借りたお部屋で住み続けますよね。そして契約期間が満了する1~3ヵ月前に、更新・解約の意思を確認するための書類、解約通知書が届きます。

この書類を記入することで大家、もしくは管理会社に更新するかしないかの意思表示を行います。ちなみに提出期限までに提出しなかった場合、更新したとみなされる(法定更新)ことになるので注意しましょう。

上記のような普通借家契約の場合は中途解約もできます。これに対し決めた期間を越えると必ず契約が終了する定期借家契約は更新や、やむを得ない理由でもない限り中途解約はできません。

あまり深くは掘り下げませんが、賃借人からの解約は以上のように行われます。

賃貸人からのケース

一人暮らしの方、あるいはこれから一人暮らしを予定されてる方。

ここからが本題です。

賃貸人からの解約は賃貸人の更新拒絶、そして賃借人の契約上、法律上の義務違反を理由とした契約の解除の2ケースがあります。まず更新拒絶ですが、どういうことかと言いますと、その名の通り賃貸人が更新を受け付けないことです。

身近な言葉で言えば立ち退きです。賃貸人からこのような意思表示をされると、賃借人は立場上何もできないですよね。そこで、賃借人を守ってくれるのが借地借家法です。

借地借家法によると賃貸人が更新拒絶を行う場合、以下の条件が全て揃わないと無効になると定められてます。

その内容とは

  • 所定期間内での更新拒絶の通知
  • 契約期間の満了
  • 遅滞なく異議の申し立てをすること ・正当事由

の4点です。

ここでの所定の期間というのは、物件に対する契約期間の満了日から1年前~6ヶ月前の期間です。つまり、更新拒絶の通告をうけてもすぐに物件から出ていく必要はありません。

そして正当事由とは、賃借人に契約上の規定に反してないが、契約を終了させても仕方がないという理由を指します。

具体的には

  • 建物の現況
  • 建物の利用状況
  • 賃貸借に関わる従前の経緯
  • 賃貸人、賃借人が建物を必要とする事情

などといった内容となっており、非常に細かい経緯や事情、背景について賃貸人に対して正当性が認められる必要性があります。

ちなみに借地借家法によると、賃借人の中途解約には正当事由は要りません。賃貸人は契約を更新することが原則であると言えるでしょう。

次に、契約上や法律上の義務違反による契約の解除ですが、これは事実に基づく理由による解除になるので、賃貸人からの一方的な理由で解除できます。

具体的には

  • 賃借人が賃貸人に無断で第三者に転貸または賃借権を譲渡してしまった場合
  • 賃貸借契約に関する債務不履行があった場合

上記が認められたときに解除をすることができます。

簡単に解説すると、無断転貸は賃貸人の意思に反する行為であることから、賃貸人と賃借人、双方の信頼関係を破壊する行為として契約の解除が認められてます。

債務不履行とは賃貸の場合、主に家賃の滞納を指します。 ただし、滞納期間がある程度でないと認められません。

つまり、1ヶ月滞納したからといって賃貸人からの追い出されることはないのです。2ヶ月、3ヶ月と継続して滞納して初めて認められます。

借地借家法

まとめ3

ここまでは賃貸人、賃借人双方の契約の解除に関する内容と、それぞれの保護について触れてきました。

ここからは、賃借人を保護する法律、借地借家法について解説します。

借地借家法とは賃貸人のケースでも一部説明しましたが、賃貸人に比べ立場や経済的に不利のある賃借人を保護するための法律で、あらかじめ民法に規定されている賃貸権の一部を賃借人に有利になるように修正された法律です。

「建物を所有する目的」という条件が前提で適用される法律なので、皆さんのように一人暮らしの住まいとして利用するアパートやマンションの賃貸については、建物を所有する行為として認められますのでもちろん適用されます。

民法との違いは、契約期間や契約内容に対する制限などです。つまり、賃貸人が賃借人に対して持つ権利を制限するものです。

例えば、契約期間の最長年数、賃貸人が定めることのできる契約時の賃借人に対する不利な特約、そして上記で挙げたような賃借人の中途解約や賃貸人の正当事由などが挙げられます。

まとめ

賃借人を保護する法律、借地借家法の規定と、民法で定められてる賃借権の規定とでは権利の種類が根本的に違います。

賃借権は債権、そして借地借家法の及ぶ範囲は物権として扱われます。債権とは、財産に関してある人が他のある人に対してある行為を請求しうる権利と定義されています。

身近な例として、お金の貸し借りをイメージしてみてください。この場合、お金を貸した側は借りた側に返してもらえる権利がありますよね。

ある特定の人(借りた人)に行為(返してもらう)を請求する権利、これが債権です。物権とは物に対する権利です。権利を主張することができるのは債権と違い、物に関わる全ての人が対象になります。

債権と物権でそれぞれ支配する対象、主張することができる相手が異なるのですが、賃借という行為を債権から物権にすることによって、どう変わるのでしょうか。

簡単に解説すると対象となる物の扱いが変わります。賃借権の場合、賃貸そのものの行為に関する事に対して法律があるのに対して、物権に変わると物が中心となるため、それに関わる人に対してより平等に扱われます。

皆さんが経験するお部屋の賃貸契約というのは様々なものに対する賃貸契約の中でも特に賃借人に対して有利になる契約です。

皆さんも一人暮らしの中で、思わぬ言い掛かりを付けられて立ち退きを迫られる可能性が無いとは言えません。

しかし、法律は間違いなく借りた側に有利に働きます。自分の生活を守るためにも、万が一の時に頼れる法律相談所を見つけておくと心強いでしょう。

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